【香港商報訊】記者鄺偉軒報道：新界新一波大開發蓄勢待發之際，mini storage早年開發天水圍累積下來的問題，尚未完全解決。香港測量師學會土地供應小組召集人劉振江認為，要解決新市鎮居民的就業貧窮問題，就要刺激新市鎮的商業活動，包括興建酒店及商場等商業設施。因應「八萬五」政策推倒重來，天水圍北的公營房屋，差不多全部改為出租公屋，造就該區出現嚴重就業貧窮問題。那麼，鄰近的洪水橋又應如何規劃，從而避免當下天水圍的問題再度重演？應容納不同階層人士劉振江說，當前天水圍所面對的是「規劃出來的問題」，日後發展洪水橋時，應改變現有的發展模式，「當下發展天水圍所衍生的問題，就是把所有弱勢社群結合在同一社區；洪水橋在規劃時，應盡量容納不同階層人士，從而避免現時部分新市鎮出現的地區貧窮問題。」引入商業元素，或可為新市鎮創造就業機會，但劉振江認為，政府應帶頭為未來的新市鎮提供更多就業機會，「只要政府願意將部分公營服務及辦公樓搬進新市鎮，部分商業機構亦會因而仿效政府，將其業務搬進新市鎮，繼而為新市鎮居民提供更多鄰近就業機會。」提供基層向上流動機會就業貧窮是當前香港社會的一大挑戰，向上流動機會不足，更為當前香港社會埋下殺傷力極大的「計時炸彈」。那麼，政府又應如何透過新界大開發，為低下階層提供更多向上流動的機會？對此，劉振江說，當前香港政府在房屋供self storage政策的最大弊端，是沒有提供足夠數量的大面積單位讓市民「換樓」，藉以提供向上流動的機會：「在『限呎』政策下，香港大面積單位的新供應少之又少，令當前不少業主『換樓』時，只能選擇細面積單位，而未能夠選擇大面積單位，扼殺了市民透過購買大面積單位，從而獲得向上流動的機會。」劉振江認為，政府日後在規劃新市鎮時，應增加大面積單位的供應，為低下階層提供更多「細屋換大屋」的機會。減周邊密度改善空氣質素另外，為了順應香港社會長久以來對提升生活質素的呼聲，劉振江認為，政府日後在開發新市鎮時，應�手降低其周邊地區的密度，藉以增加新市鎮的通風能力。回歸前，港英政府在發展「衛星城市」時，採用簡約規劃模式，雖然得以容納大量人口，解決港人的居住問題，但換來的卻是港人生活質素日漸低落。以荃灣為例，因其屬傳統「衛星城市」，該區除了經常出現人車爭路情況外，近年該區的大型住宅項目相繼在荃灣碼頭附近落成後，荃灣區內的空氣因而變得極不流通，產生「屏風樓」問題。故此，為了增加通風能力，劉振江認為，政府日後發展新市鎮時，在設計上應採取「市中心密度高、周邊地區密度低」的發展模式，「日後新市鎮的中心地帶，除了興建較高密度的住宅以外，亦應包含商業元素，促進區內經濟活動；相反新市鎮的周邊地區，應盡量降低樓宇密度，例如興建較低密度的住宅，以及公園等配套設施。」迷你倉
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