sgusers3的部落格

　　今年內地樓市回暖，文件倉尤其一二�城市更是價量齊升，去年底上市的內房股旭輝控股（00884）一向主攻上海、北京、蘇州等一二�城市，主席林中表示，集團未來幾年的發展路向，仍會專注於一二�城市，開發「剛需型住宅盤」，但由於近地皮拍賣價格太高，集團在拿地策略上會趨向保守一點。至於集團早前與�基中國合作發展杭州項目，林中表示未來與�中的合作陸續有來。　　作為內房開發商，旭輝的定位是頗為清晰的，在一二�城市開發「剛需型住宅盤」，甚麼是剛需型住宅呢？就是針對首次置業或結婚客源的上車盤，旭輝的樓盤集中在面積120平方米以下的單位。　　截至今年6月底止，旭輝擁有的土地儲備約有765萬平方米，應佔建築面積約為654萬平方米。若以項目類型劃分，面積少於120平方米的住宅佔了土儲的63%，大於120平方米住宅佔16%，商業項目佔19%，餘下2%為投資物業。　　記者早前跟隨旭輝參觀上海及蘇州的項目，發現她的項目有兩個特點，其一是位處非核心地帶，其二就是售價相對便宜，如在上海這個一�中的一�城市，旭輝一個酒店式公寓單位的入場費只需要約80萬元（人民幣，下同），面積約45平方米，即每平方米只約1.8萬元。　　另外如上海旭輝瀾悅灣，現時正在開售第二期，單位面積介乎73至90平方米，每平方米售價約1.2萬至1.25萬元，較附近的樓盤單價約1.4萬元略低一點。　　「剛需盤在一二�大城市的需求很平穩，比如上海，有很多不同省份的移民進來，同時這些城市的人要結婚，也有遇上拆遷，他們對買房子的需求很大。」林中解釋。有信心完成新定目標　　他表示，未來幾年，公司會維持現有的發展策略，以發展一二�城市為主，集團90%以上的土地儲備及合同銷售，都是來自一二�城市。旭輝今年首9個月合同銷售額達108.4億元，較去年同期增長71%，當中一�城市佔49%，二�城市佔44%，即一二�城市加起來達93%，住宅與商業項目比例則為80比20。　　集團年初曾定下今年合同銷售存倉標價為125億元，由於今年銷情理想，遂提高至140億元，以此計算今年首9月集團已完成目標之77%。林中表示很有信心可完成140億元的銷售，集團將有很多新盤推出市場。　　旭輝下半年共有10個新盤推出，可售貨源達250億元，旭輝計劃在第四季推出的新盤包括北京旭輝．E天地、蘇州旭輝．御府、蘇洲旭輝．美瀾城及天津旭輝．御府等。按地區劃分，今年旭輝可銷售貨源中，有34%位於上海、18%位於北京、13%位於蘇州，其餘的則分布在合肥、長沙、重慶及天津等。合作開發項目成趨勢　　近年開發商共同合作開發項目，逐漸形成一個趨勢，旭輝亦先後與綠地集團及�基中國合作，與綠地共同開發杭州、上海及合肥4個項目，與�中則開發杭州項目。　　問到當初是如何跟�中合作，林中表示：「這是緣份，跟�基合作之前，她們對我們進行很嚴謹的考查，�基中國主席李家傑亦特別跑來看我們的項目及經營。合作對雙方都有利，我們採取高周轉售樓策略，而�基在香港是很有品牌、有信用的企業。」　　「我們跟�基的合作，未來希望能會再擴大，會有一些新項目，我們亦曾一起投地，不過別人出價比我們高，就放棄了，不排除未來會有更深層次的合作。」沒有計劃讓�基入股　　更深層次合作是�基會入股旭輝嗎？林中表示現時並沒有這個計劃，至於雙方合作的杭州余杭區崇賢新城住宅項目，計劃在今年底前推盤。　　今年內地樓市熾熱，連帶在賣地場亦頻頻重現地王，旭輝今年上半年共買入12幅地皮，但下半年至今僅購入4塊地皮，取態變得審慎。　　林中解釋，集團未來在買地策略上會很審慎，會少拿一點地，現時正在判斷市場，集團買地也有一個內部指標，銷售淨利潤率要達到12%，這也跟開盤速度有關，如果拿地後8個月能開盤，要求就是12%，但如果要12個月才開盤，則收益率要達14%才可。　　「拿地是非常重要的投資，買地也要有節奏，低點時去買，高點時就應該賣樓，我們現時的土地儲備，足夠支�我們在地價很高的時候，9個月不買地也能持續業務增長。」儲存