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海濱花園 3房單邊海景跌價賣荃灣二�臨海大型屋苑海濱花園，self storage收租客以490萬沽出3房單邊全海景戶，較上月跌價60萬；另一海之隔的麗城花園，實用面積728方呎的3房山景戶，創本年新低價475萬成交。優質戶銀行「估突」價中原地產分行經理陳秀寶指出，「市場消息指，海濱花園3座中層A室，屬於單邊全海景3房戶，實用面積583方呎，原業主一直持有作收租，10月初開價510萬，放盤1周後即減至490萬成交，呎價8,405元，該成交價低市價60萬。9月份，8座中高層A室，同屬3房單邊海景戶，實用面積579方呎，以550萬成交。」陳氏提到，近日銀行對個別單位估價呈兩極化發展，以上3座中層A室更出現「估突」情況，兩大主要銀行估價介乎512至514萬，較成交價高出20餘萬，但同屋苑5座低層3房戶，現時放盤貼市叫價485萬，兩大銀行估價由450至478萬，估價較放盤低1至7%。屋苑現有10宗買賣，交投追貼上月，實用均價7,900元。2房樓景戶，18座高層D室，實用450方呎，貼市開價360萬，本月終以352萬成交，較9月成交價360萬低2%。現時部分低層樓景戶，早前叫價350萬，現時紛紛受近日新盤消息拖累，以貼市價338萬放賣。另外，同區臨海屋苑麗城花園，共分3期而建。利嘉閣地產聯席董事李佩珍提到，「麗城花園第3期1座中層A室，3房山景戶，實用面積728方呎，一手業主8月開價550萬，減至近日475萬成交，除較市價低25萬，呎價6,525元，並創同戶型本年新低價。麗城本月暫錄10宗成交，較上月多出2宗，實用平均呎價7,000元。」藍澄灣 租轉買 低市價購山景戶位於青衣南部的藍澄灣，鄰近九號貨櫃碼頭，屬區內最簇新的屋苑，樓齡僅10年。近日睇樓客轉租為買，以低市價7%，595萬承接3房山景戶。望酒店景開價低10萬利嘉閣地產市務經理傅志雄指出，「藍澄灣1座高層E室，享開揚山景，實用面積690方呎，採3房1套房，3個月前業主叫價630萬，打算換樓搬出九龍，最終以595萬售予港島租客。事實上，今年初同戶型的6座高層E室，曾以645萬成交，所以，可以說，是次新成交價低市價7%至8%。」傅氏提到，現時，3房業主上月叫價650萬，現時已回落至610至620萬，個別高層開揚山景戶，開價低至590萬，放盤叫價較以上成交價更低。另外，2房實用面積451方呎，景觀較遜定的低層戶，望酒店，現時入場費低至370萬，開價已較市價低10萬。屋苑10月至今暫錄3宗買賣，平均呎價8,587元。河畔花園 開放式單位減10萬止賺沙田第一城接連錄得低於300萬元之成交，毗鄰的二�屋苑河畔花園，近日也出現個別單位叫價回落，10月至今，暫錄約5宗成交，當中涉及內園景戶低市價約3%成交。嘉威物業分行經理梁淑儀表示，「河畔花園C座低層4室，實用面積246方呎，開放式間隔，望內園景，業主開價275萬元，減價10萬元，至265萬元成交，實用面積呎價10,772元。同類型單位270萬至280萬元『走唔甩』，故此上述單位『都算抵』，低市價約3%。原業主於早年買落，不看好市況，止賺離場。」貼價盤低於10伙梁氏又提到，河畔花園現有放盤量約30個，貼價盤僅低於10伙，都是質素較差單位，如無裝修、內籠殘舊。事實上，該屋苑的收租回報率不錯，以2房單位為例，月租約9,000元，租金回報約3.8厘至4厘，所以業主不愁無租客，現時優質單位叫價起碼310萬元以上。」中原地產副分區營業經理招錦昌表示，「河畔花園業主叫價輕微回落2至3%，當中又以低層單位較常出現估價不足問題，相差約10萬元。不過，隨�個別業主將調低叫價，估價不足幅度亦收窄。」花都廣場 2年SSD期滿 微賺離場一�屋苑減價潮蔓延至二�，粉嶺花都廣場部分收租業主將單位放售，並減價約3%至貼市價；另外，市場新近錄得收租業主於2年SSD期滿後，以低市價7%售予另一投資客，微賺離場。中原地產高級分行經理陳偉康表示，「粉嶺花都廣場10座低層H室，實用面積392方呎，2房戶，望東南開揚景，業主一直用作收租，2年SSD期滿後，開價300萬元放盤，後見交投疏落，對後市信心不大，減價20萬元以280萬元售予另一長�投資者，實用面積均價7,143元。若以同類型單位成交價約300萬元計算，成交低市價約7%。據了解，原業主則於2011年6月以211.8萬元購入，沽售帳面獲利68.2萬元。」「大2房」較易傾價粉嶺花都廣場最新放盤約90個單位，以2房居多。陳偉康指，「受一手新盤減價消息影響，花都廣場近日亦出現部分業主減價，價位較9月份低約3%，至貼市價，甚至稍低市價。對面買家還價愈來愈深，其中實用面積392至413方呎的『大2房』業主，更容易接受現實減價。」豫豐花園 內園戶降至270萬位於屯門藍地的豫豐花園，由12座組成，主攻2至3房，住客須乘搭穿梭巴士前往西鐵兆康站，屋苑2房已跌至270餘萬元，成交價重返今年初。另同區新屯門中心按月均價勁跌半成。美聯物業助理區域經理陳智生指出，「豫豐花園2座低層G室，2房遠望開揚內園及橋景，實用面積450方呎，原業主於9月中放盤，叫價288萬，及後獲外區客以275.3萬承接，呎價6,118元。」據了解，年初3月，5座低層G室，同類型450方呎單位，以288萬成交，由此可見，新成交價較年初更低。屋苑10月錄4宗成交，平均呎價6,380元，按月下跌3%。新屯門中心呎價跌近半成陳氏又舉例，該屋苑實用面積395方呎的2房單位，主要望屋苑外圍，部分望西部通道橋景質素較差，近日低層戶已減價25萬，迷你倉平叫價260萬，放盤貼近上月成交價。另外，屯門河口的新屯門中心，由10座組成。祥益地產分行經理黃慶德指出，「10月至今暫錄6宗成交，平均呎價6,342元，較9月下跌近半成。6座中層A室，大2房山景戶，實用面積501方呎，業主減價12萬，以296萬沽予上車客，呎價5,908元，較市價低10萬元。」大埔中心 成交加快 本月暫錄13宗大埔中心10月至今，暫有13宗成交，較9月大幅增3倍，主要因部分業主調減幅達1成，加速成交。當中亦錄得以「極低層價」購入高層河景戶，低市價約半成。利嘉閣地產分行經理陳嘉興表示，「大埔中心最近有2房河景戶獲承接，22座高層C室，實用面積315方呎，原業主開價310萬元，惟近日有感樓市不穩，最終減價17.2萬元，至292.8萬元成交，實用面積呎價9,295元。在6月份只能以約280萬元購得同類型極低層戶。現時，同類型放盤價約310萬元，故上述單位低市價約5.5%。」連租約放盤量增大埔中心10月暫有13宗成交，較9月份約4宗大幅增加。陳嘉興解釋，「目前，該屋苑放盤量約75個，貼價盤約20個，本月增加了不少連租約放盤，主要因部分業主信心不大，見大市勢頭向下，有意提早套現。當中實用面積299至315方呎單位，叫價約290萬元至300萬元，較9月約310萬元回落。」新寶城 高層戶錄撻訂後減價再沽將軍澳新寶城最近錄得一宗撻訂後減價之重售個案，低市價約5%。屋苑部分業主減價約5%，刺激交投。另同區維景灣畔業主叫價回落，帶動本月交投倍增。位於港鐵坑口站的新寶城，最新有約80個放盤，當中貼價盤約30個。中原地產分行經理柯勇表示，「不少新寶城業主見9月睇樓量及成交量減少，也主動減價約5%至貼市價，促成本月暫錄9宗易手，而9月份僅錄約3宗成交。」維景灣畔暫錄18宗成交中原地產分行經理柯勇透露，「新寶城2座高層A室，實用面積436方呎，成交價420萬元。據了解，此單位於7月曾以約438萬元售出，但其中一方取消交易。至近期減價18萬元，以420萬元售出。同類型單位成交價起碼445萬元以上，故上述成交低市價約5%。」而同區維景灣畔亦錄得一宗低市價約4%成交，位於3期15座低層F室，實用面積499方呎，以470萬元易手，同類單位成交價約498萬元。柯勇補充，「維景灣畔部分業主叫價回落約3%至5%，貼價盤增至約40個，佔放盤量約1成。促成本月暫錄18宗成交，較9月倍增。」港灣豪庭 池景戶返回年初水平以上車客為主的大角嘴港灣豪庭，近日有收租客以約415萬售出池景戶，成交價比年初同座同戶型單位低10萬，1年升幅打回原形。香港置業高級營業經理鄭嘉龍表示，「市場消息指出，港灣豪庭2座中層E室，實用面積338方呎，外望屋苑內園池，遠眺部分海景，該單位已將2房改作1房單位。原業主為投資客，趁租客搬走後，以436萬貼市價放盤，至近日減至約415萬成交。」據了解，該座較低層E室，同面積單位，年初以425萬成交，新成交單位較低層戶低10萬之外，亦較現時市價平20萬。近殯儀館叫價398萬鄭氏提到，現時屋苑業主已轉趨理性，但低於市價的放盤暫未見到，僅叫價返回貼市價放盤，如4座細2房，實用面積320方呎的樓景戶，以貼近市叫價420萬。另外，全屋苑僅1間放盤低於400萬，位於10座鄰近殯儀館，2房叫價398萬，並須由買家負擔SSD。10月至今，港灣豪庭暫錄8宗買賣，實用平均呎價12,100元。新城中心 投資者低市價7%急沽貨土瓜灣區內除了翔龍灣及傲雲峰2個指標屋苑外，區內仍有不少二�細價屋苑，由4座組成的新城中心主攻細單位，近日，市場錄得投資者低市價10餘萬急沽貨。卓天置業營業經理黎洛文指出，「位於新山道與炮仗街交界的新城中心，鄰近馬頭角牛棚藝術村，該屋苑由樓齡約26年。本月暫錄2宗買賣，市場消息指出，4座低層C室，2房樓景戶，實用面積298方呎，以290萬成交。本年6月份，位於1座一個同呎碼的單位以約312萬成交，可見該戶成交價低市價7%。」1房入場費低至220萬黎氏提到，該屋苑部分頂層「縮則」戶，1房實用面積僅220方呎，入場費低至220萬。另外，由於同區�房入場租金升至逾4,000至5,000元，洋樓的開放式及1房戶租金亦急升，位於木廠街的單幢洋樓金運閣，毗鄰8渡海逸酒店對面，樓齡16年，實用面積175方呎，叫價220萬，市場月租最少8,000元，回報達4.4厘。康澤花園3房戶連減4口價710萬售位於炮台山港鐵站的康澤花園，本月至今已錄3宗買賣，更連錄2宗低市價成交，一手業主連減4口價，710萬沽出3房戶，低市價50萬。利嘉閣地產經理吳子漢指出，「康澤花園本月錄2宗低市價成交，其中A座高層4室，3房實用面積600方呎，望富澤花園及山景，原業主於7月開價850萬，8月減至770萬，接連減價4口，最後以710萬售出，呎價11,833元。原業主已移居外地，早於87年一手購入單位僅61.8萬。該單位現時市價最少760萬，本年1月底，同座低層4室，以745萬成交。」本月平均呎價回落約4%吳氏提到，減價成交主要視乎個別業主是否急於放售，如C座中高層5室，2房山景戶，實用面積420方呎，由開價590萬減至近日543萬成交，由於業主已於同區購入3房，受制於DSD，半年內要換樓沽貨的關係而減價賣樓。據了解，年初同戶高3層的單位，以599.8萬成交，可見新成交低市價最少50萬。屋苑10月錄3宗成交，實用平均呎價12,600元，較上月回落4%。撰文：李學謙、李靜雯 攝影：何君健、陳善南、陳堯華mini storage