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　　十八大以來，存倉新型城鎮化已經成為中國最重要的熱點政策關注方向，成為社會討論及研究的熱點。作為深度參與中國新型城鎮化的地產商，他們是如何理解新型城鎮化的？　　利海集團是一個由傳統房地產企業轉型的城市運營商，一直致力于衛星城市的建設，以旅遊、文化、養生等產業驅動城市建設，利海集團走出了一條產鎮一體之路。在新型城鎮化視角下，一些二三線城市都出現了空城和鬼城現象，對於小城鎮開發，欠發達城市的城鎮化如何才能聚集產業、聚集人氣？　　利海集團執行總裁汪傳虎近日在接受《中國經營報》記者專訪時表示，新型城鎮化建設一定需要通過產業驅動，產鎮一體，產融結合形成良性發展模式：政府引導，市場主導，企業管理，一體推進。　　“在以人為本的新型城鎮化建設過程中如何構建新型城鎮化產業支撐體系來支撐人的城鎮化，是新型城鎮化迫切要解決的問題。”汪傳虎說。人的城鎮化的核心是產業驅動　　產業驅動不可以簡單地理解為僅靠房地產或者工業驅動，必須因地制宜，尋找到合理的產業組合來驅動城鎮化的發展，不可照搬照抄城市化發展模式。　　《中國經營報》：目前，在中國不少地方進行城鎮化實踐中，出現了不少空城、鬼城，作為在一線進行城市運營的地產商，你認為應該如何解決這樣的問題？　　汪傳虎：新型城鎮化不是簡單的地產化或者工業化，單一地靠政府主導是難以實現新城鎮化的健康快速發展的，新型城鎮化該走由政府引導，市場主導，企業管理相結合的一體化模式。　　新型城鎮化建設的核心是堅持以人為本，不光是簡單地讓農民進城，而是要妥善解決農民進城後的就業福利等配套問題，儘快完成農民向市民的轉化，從而驅動城鎮化建設的可持續發展。在以人為本的新型城鎮化建設過程中如何構建新型城鎮化產業支撐體系來支撐人的城鎮化，是新型城鎮化迫切要解決的問題。　　新型城鎮化建設一定需要政府和企業之間協同配合。如果單靠政府主導或者僅靠企業家自發投資是得不到健康發展的。城鎮化的建設需要國家制定科學的戰略發展體系，引導包括資金、醫療、教育、服務性行業等社會資源流向重點城鎮。新型城鎮化建設的核心是人的城鎮化，人的城鎮化的核心一定是產業驅動，產業驅動不可以簡單地理解為僅靠房地產或者工業驅動，必須因地制宜，尋找到合理的產業組合來驅動城鎮化的發展，不可照搬照抄城市化發展模式。因此，新型城鎮化要先解決產業驅動才可以完成人的城鎮化。　　《中國經營報》：我們知道，在新型城鎮化建設中，需要大量的資金。那麼，如何解決這個問題？　　汪傳虎：一定要結合實際情況發展優勢產業吸引社會資金投入，建立產鎮一體產融結合的良性發展模式。　　除此以外，新型城鎮化需要結合本國國情，把具有資源稟賦的區域作為先行試點，讓一部分地區先發展起來，實現先富帶動後富。新型城鎮化蘊含著豐富的投資機遇，回報豐厚，投資成本高，回收周期長，只有創新金融模式才可以推動新城鎮化建設的快速發展，達到多方共贏的目的。而隨著消費的升級，新型城鎮化也將為包括信息服務業在內的很多產業發展帶來非常好的機會。新型城鎮化需要政府和企業配合　　城市運營模式，更像一個價值藤，圍繞區域經濟藤，逐漸深度植入不同產業。房地產是主要支藤，在協同發展中，逐漸與其他產業彼此給養，共同造血同生，最終使得價值藤整體茁壯成長。　　《中國經營報》：作為一家城市運營商，利海集團目前的運營模式是怎樣的？利海集團是如何參與新型城鎮化的？　　汪傳虎：利海集團的運營模式是“產業驅動型立體復合新城鎮開發模式”，利海以綠色理念為導向，科學規劃為先導，以現代農業、生態旅遊、泛地產和文化創意等產業為支撐，通過產業的整合帶動“新農村建設、產業化與城鎮化”的融合發展，同時，利海在探索城鎮化的道路上一直堅持人是新型城鎮化的核心，始終堅守“人與環境和諧、人與社會和諧、人與土地和諧”的三大基本原則，實現城市的效能優化和土地價值提升，儲存現經濟效益、社會效益和生態效益同步增長。　　城市運營不是以單個地產項目為基礎發展堆積木式的項目管理，也不是通過簡單的項目疊加來實現短期盈利；城市運營模式，更像一個價值藤，圍繞區域經濟藤，逐漸深度植入不同產業。房地產是主要支藤，在協同發展中，逐漸與其他產業彼此給養，共同造血同生，最終使得價值藤整體茁壯成長。　　正如之前所說，利海的城市運營模式以綠色理念為導向，以科學定位規劃為先導，以產業為支撐，通過產業的整合帶動區域發展，通過產業協同實現多元價值。提升城市和區域運營的品質與效率，實現城市經濟效益與社會效益優化。具體來說，有五個方面：首先是以綠色運營為導向，貫穿綠色、低碳、環保、節能理念， 營造人與自然和諧相處的綠色環境；其次以規劃定位為先導，通過精准定位，發掘資源價值，使價值最大化；第三，以產業發展為支撐，通過產業整合，形成以現代農業、生態旅遊、綠色地產、文化創意等為產業主幹的產業支撐體系；第四，通過產業資源整合、產業協同帶動區域價值提升，實現區域價值多元；第五，通過智能化管理、高效服務體系建立等手段提升城市運營能力和區域價值延伸。　　《中國經營報》：新型城鎮化視角下，房地產商應該扮演什麼樣的角色？面臨的問題又有哪些？　　汪傳虎：城市綜合運營在使城市開發建設者的收益模式發生轉變的同時，也促使城市綜合運營商的類型出現細分化和專業化。作為新型城鎮化背景下的房地產企業，走產業驅動模式的新型城鎮化開發之路本身就是一個創新。總體而言目前遇到以下四個問題：第一個問題是存在於理念上的，比如政府跟企業的理念能否吻合；第二個問題屬於政策瓶頸，比如如何以市場化手段平衡各方利益，若按照法律依據，此問題在法律環節還不夠完善，若按照現有稅收政策也存在諸多風險點；第三個問題來自金融方面面臨的諸多創新；第四個問題是來自房地產企業自身的挑戰，因為此類創新模式對團隊的理念和執行力都有很高要求。可以認為，進行產業驅動模式的新型城鎮化開發，對企業挑戰巨大，我們希望能夠得到來自外界有建設性的意見和建議，走這條創新之路並不僅僅是單獨某家企業的事情。　　《中國經營報》：你們如何用市場化的手段撬動資本、撬動整條產業鏈？　　汪傳虎：通過多年實踐經驗的積累，利海集團深刻體會到城鎮化建設僅依靠政府或企業均是不能完成的，我們總結出“政府引導、市場主導、企業管理、一體開發”的發展模式，即利海集團通過與政府共同成立城投公司，共同尋找相應的金融機構以獲取金融支持。政企合作成立的城投公司負責新城鎮化項目的一級開發建設，包括基礎設施建設、公共配套設施建設等；政府在開發過程中主要給予我們相應的政策支持和行政協調；開發企業負責資源整合、專業開發並承擔開發過程中及開發建設後期的相應經營責任；城投公司以未來的收益作為抵押；利海集團尋找的金融機構負責資金支持或為之提供融資渠道。在此過程中，金融機構以獲取資金回報為主，開發企業在專業開發過程中獲取相應的開發利潤及品牌效益；城投公司以獲取土地一級開發帶來的增值溢價為主，並以此部分資金滾動項目進行整體開發。　　同時，作為資源整合方，利海集團是資金的最大籌集者，我們通過利益的紐帶把各方資源綑綁起來。在這個過程中，成敗的決定因素取決于機制的設計。　　除此以外，還需關注到各方共同效益的發展。這也是利海集團與其他企業最大的不同之處。首先，我們是開展一個城鎮的整體開發，而不是開展千畝左右的鄉村項目開發。比如我們鄭州的雁鳴湖項目，圍繞雁鳴湖進行了32平方公里的整體規劃和市政配套。　　而且我們不限于一二級聯動開發，而是在二級開發過程中通過資源整合把很多區域交給專業企業來做。又如雁鳴湖項目擁有8000畝的農業資源，需要整合十幾家企業，而發展旅遊也需要整合諸多資源，我們只做酒店等產品，把直升飛機、遊艇、高爾夫球場、婚慶基地等項目交給別人去做。迷你倉