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傳關內開始放寬“90/70政策”近日，迷你倉南都記者通過對全市近20個以大戶型為主在售將售樓盤的調查，發現已有項目做到了對深圳版“90/70政策”的突破，而且多名業內人士反映曾被稱為“最堅硬細則”、執行逾7年的深圳版“90/70政策”今年年初開始鬆動。“雖然未正式出文，但在業內是大家都知道的事，未施工的項目可以雙拼改為一本證，但施工了的就改不了。大戶型的配比增多，90/70的尺度開始放寬。”一位不願具名的開發商高層說道。另一位業內人士補充：“鬆動主要是關內的樓盤，關外的還比較少，原因可能是去年至今深圳的保障性住房供應增多，保障性住房的套型面積都在90平方米以下。”福田兩個被傳已成功從雙拼戶型改為一本證戶型的項目開發商高層也向記者證實了這一消息，但在市規劃國土委網站上，尚未查到這兩個項目變更規劃的公示。其中一個項目在2005年取得了深圳市建設用地規劃許可證，當時規劃總戶數為1600多戶，每戶平均面積小于90平方米。該開發商高層告訴記者，項目目前已改為大部分是大戶型一本證。但面對記者進一步咨詢項目是否受限于2006年出台的90/70政策時，該人士表示不了解情況，不便回答。而另一項目是于2006年7月簽訂《深圳市土地使用權出讓合同書》，按原先的政策規定，90平方米以下小戶型應占70%以上。該項目負責人不願透露過多關於項目戶數變更的細節，但向記者確認了90/70政策放鬆的消息。南都記者查閱今年來市規劃國土委網站城市規劃公示還發現，位於龍崗龍城街道2012-61W-0001地塊，于2007年7月取得《建設用地規劃許可證》，原先要求90平方米以下戶型面積不低於總住宅面積的90%，目前已變更為不少于總住宅面積的70%。同樣，位於赤灣華英路南2007-413-105宗地，在2008年1月2日核發的《深圳市建設用地規劃許可證》中規定90平方米以下戶型面積必須達到住宅總建築面積的90%，目前也已調整為70%以上即可。已有實現了“片區協調”的變更公示更有一些具有成片開發優勢的品牌房企，將某個項目的小戶型指標調至另一個項目，從而使其中一個項目變更為全部90平方米以上戶型。而這樣的改動在南都記者查詢市規劃國土委官方網站的公告中，發現已有自言是調整了的公示。公告顯示，今年6-7月，華僑城地產先後將僑北苑二期、華僑城西北片區的大戶型指標，用于平衡純水岸(十五期)、天鵝湖1號、天鵝湖2號三個項目的小戶型指標，使得原規劃的三個項目平衡後全部為90平方米以上大戶型。純水岸(十五期)二區總戶數由1041戶變更為399戶。華僑城一位內部人士告訴記者，華僑城有片區總體指標，個別樓盤因為景觀稀缺都設計為大戶型，小戶型會集中調至片區內的另一個項目。“這需要開發商在一個片區內有很多個樓盤，目前也就華僑城和招商有這個條件。但以前也比較難，2011年開盤的華僑城香山里就多是雙拼。”該人士解釋。招商地產一位內部人士也告訴記者，去年開售的伍茲公寓之所以全為大戶型一本證，就是把小戶型指標調至後期將開發海上世界的某28萬平方米住宅地塊。他稱：“招商局早年與深圳市政府簽訂了一攬子的土地協議，蛇口工業區的填海開發，至今沒有用過政府一分錢投入，所以只要保證片區內小戶型比例，單個項目與政府有一定的協商空間，但也花了很長時間運作申請。”不少業內人士對這一鬆綁更多持認可態度，“90/70政策”自出台以來即飽受爭議，在執行過程中更是效果不佳，開發商使用雙拼戶型規避政策，還造成一定的資源浪費，在改善型需求持續增長、保障房供應增多的前提下，政策的放鬆是必然趨勢。“人們對住宅的需求本身就在不斷地改善，目前安居房的戶型都是90平方米以下，以後能夠購買商品房的就是改善型需求，兩者應該有區別。因此90/70一定是個過渡性政策。”一位不願具名的開發商評論。政策執行變化時間表深圳版“90/70政策”，曾是“最堅硬的細則”2006年5月29日 九部委聯合頒佈“國十五條”，其中規定“自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建築面積90平方米以下住房(含經濟適用住房)面積所占比重，必須達到開發建設總面積的70%以上。”即俗稱的“90/70政策”。2006年6月20日 深圳市政府下發“98號文”，成為全國第一個“90/70政策”的地方執行細則。該文件被稱為“最堅硬的細則”是因為文件中一句話赫然入目：“在新的土地出讓合同中，在核發的《建設工程用地許可證》中，應注明套型建築面積90平方米以下住房(含經濟適用房)面積所占比重，必須達到開發建設總面積的70%以上。”深圳率先將“90/70政策”落實到了單個項目。2006年7月中旬 建設部以書面形式首次清晰解讀國十五條，其中明確“90/70”政策中70%比例將針對各城市年度新審批、新開工的商品住房總面積。2006年7月11日 參與深圳細則制定的市房地產研究所所長王鋒對媒體公開透露“每個項目可以區別對待”，但是，新出讓項目必須嚴格執行，還是要“保證90平方米以下戶型占主體。最終要達到總供應量的70%”。2006年8月 一則題為《深圳將大赦“90/70政策”》的網文引起廣泛關注，文章披露符合以下條件之一的項目均可獲得赦免：2006年6月1日之前已經批准即使未動工的、容積率1以下樓盤不受影響，按照原來的控制規劃標準執行；此前通過招標拍賣方式獲得的地塊，按照原土地出讓合同的約定執行；在2006年6月1日之前已經獲得許可證但未實際動工的，視同動工，不受影響。原市國土資源與房產管理局回應此事基本屬實。2008-2010年 “90/70政策”後新開工項目逐漸面市，“雙拼戶型”盛行。雙拼戶型即開發商為規避90/70政策而做出來的一種戶型，一般是兩個小戶型拼裝起來綑綁銷售。此戶型要按兩套房子來算，需要兩個房產證，首付和銀行貸款都要按兩套來算。2010年10月1日 深圳出台“限購令”，規定本市戶籍居民家庭限購兩套住房，非本市戶籍限購一套，需兩個房產證的“雙拼戶型”變尷尬，多個以此戶型為主的樓盤賣不動。2012年底至今 “限購令”後的新開工項目逐漸面市，“雙拼戶型”難覓蹤影，市面上在售的“雙拼戶型”基本都是一兩年前的存貨，取而代之的是各樓盤紛紛拿“一本證戶型”做賣點，甚至有些樓盤做到“純一本證大戶型”。官方回複深圳規劃國土委：一直嚴格執行“90/70政策”現在保障房多了，可適當增加大戶型比例就“90/70政策”自2006年出台至今的執行情況，南都記者採訪市規劃國土委，文件倉日下午終於拿到該委的書面回應，其稱自2006年“國十五條”下發以來，按照全市總體平衡的原則，一直嚴格執行90/70政策。對於“早年拿地已規劃雙拼戶型的樓盤，為何能夠改回一本證單位”的提問，該委則未正面回答，但有相關回應表述為：在“十一五”和“十二五”期間，我市共建設保障性住房40 .9萬套，將推動我市近期小戶型的供應量大幅增加，全市小戶型住宅面積所占比重將超過70%。在不違背國家90/70的房地產宏觀調控政策、保證全市總體平衡的前提下，綜合考慮教育、醫療、交通、公共服務配套設施等因素，適當增加、調節大戶型的供應和布局，有利於解決部分市民的改善性購房需求。同時，對於如何看待開發商之前為規避“90/70”都做雙拼戶型，而今為規避限購“一本證大戶型”重又盛行，其表示：市場上出現了被動適應市場需求的“合拼戶型”現象。在此，我們提醒市民需要慎重，“合拼戶型”可能帶來諸如產權糾紛、鄰里矛盾等問題，使用上也可能不太合理。專家觀點“90/70政策”目的早被開發商化解，該用利潤而非政策導向增加小戶型宋丁 綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任90/70政策的出台是因為自1998年商品房改革後，在2006年，國家一直沒出台什麼調控政策，導致房價上漲過快，普通老百姓買不起房。當時又未�動大規模的保障房建設，政府為解決一部分中低收入購房者的需求，遏制當時泛濫的大戶型豪宅風氣，希望通過政策的約束，給普通購房者更多選擇。可以說，這個政策初衷是好的。但在執行的過程中，由於單個政策很單薄，那麼它合理性、價值、效果就大打折扣，瞬間很多雙拼房就出來了。剛開始還是悄悄地搞，兩套房之間砌一堵牆，後來乾脆很多開發商就公開搞成大戶型，只不過有兩個房產證。政策本身其實是為了表明政府的態度，希望在當時現有的商品房框架內解決市場問題。那麼到後來，保障房的供應加大，分流了市場上一部分中小戶型的購房者需求。隨著限購政策持續、房產稅的即將推出，多重政策之下，迫使開發商重新考慮中小戶型的利潤空間。很多開發商發現，國家調控受傷最大的就是豪宅，同時，中小戶型的需求也還是很強，這也使得像萬科這樣的開發商以利潤為導向，轉而主要開發小戶型。從市場的角度講，90/70政策的影響力是很弱的，先不說限購政策出台前，開發商的“雙拼”戶型的對策強力抵消了政策的效果，即使是限購以後，仍是市場的利潤導向，而不是政策的效果使得開發商轉而開發中小戶型。“90/70政策”短期內取消可能性較小針對具體項目調整則會產生權力尋租空間鄧志旺 深職院房地產研究所所長90/70政策出台的初衷是對的。首先是因為隨著當時戶型設計的越來越大型化，房屋總價越來越高，一部分中小戶型購房者的需求得不到滿足；其次也是對土地資源的節約利用。但結果卻不如人意，開發商還是通過“雙拼”做大戶型，這就違背了政策當初的目的，造成了建築材料、人力物力、空間資源等的浪費。那麼到後來限購政策出來後，90/70加限購的雙重政策，使得大部分項目還是嚴格按照90平方米以下小戶型占比至少70%的比例來做，每個地方的資源、地段又不一樣，所以這種“一刀切”的政策是有利有弊。但政策在短期內要取消可能性也比較小。一方面是深圳仍有約6成人口沒有住房，有大量的首次置業需求存在。未來保障房的供應數量能滿足這部分人口的需求，是政策鬆動的前提。但所有的政策都是一放就亂，一收就死。如果針對具體項目調整，就可能會產生權力尋租空間。“一刀切”的好處就是減少利益輸送的空間。未來的政策，可以根據市場的情況具體評估，比如變90/70為90/60，整體的比例調整，但不是針對個別項目。深喉對話南方都市報：早年拿地已規劃雙拼戶型的樓盤是怎麼改成一本證單位的，需要打通哪些環節？某開發商：需要向市規劃和國土委撤銷原有的報建方案，重新報建方案，或者是向市規劃和國土委申請規劃變更，說明理由。南都：這樣會使項目的成本增加嗎？某開發商：當然。項目的圖紙需要全部推翻重新畫，再報到相關部門審批。有一些原本就按大戶型設計的就可以省下這部分成本。南都：這種現象普遍嗎？某開發商：一般而言，像華僑城、招商這類成片開發的房企，單個項目調指標比較容易。其它的沒有這種優勢的房企就比較難，如果更改成功，那就可能有別的手段。而且已經施工的就不能更改，未施工的屬於前期規劃協調。南都：這過程中可能存在權力尋租嗎？某開發商：權力尋租的可能性也不大。因為變更戶數不像變更容積率，它並未增加可售面積。南都：90/70政策有可能取消嗎？某開發商：其實從今年年初開始，就管得不是很嚴。有消息說，明年會有政策放鬆的文件出台。解析雙拼變一本證戶型，對消費者是好事玉家雄 中原二級市場董事總經理改回一本證對於客戶來說，減少了房票的問題，降低了購買大戶型的難度。限購之後，大戶型單價較高，單證供應增加後解放了這種壓力，會一定程度降低大戶型的價格。雙拼產品與一本證產品設計會有不同，大部分雙拼單位改造，戶型舒適度和空間感會受到影響，缺陷可能出現在每一個環節。基本上這種改變對於購房者是好消息，一方面少了房票限制，一方面減少了稅費開支。雙拼戶型本來就是資源浪費宋陽 世聯地產營銷策劃總監雙拼戶型的慣常做法是，比如一套100多平方米的大戶型，將客廳、陽台、廚房隔出來，大約40平方米，然後在兩套房用一道薄牆隔開，以應付相關部門的驗收。業主買房後，需要把中間的牆打掉。雙拼戶型的消防、水電都是兩套系統，有的甚至還有兩個廚房，造成空間和資源的浪費。中途改戶型很多留下設計缺陷趙太宇 廣州啄木鳥裝修監理公司驗房師由雙拼戶型改成一本證單位，如果沒有預先做好改造準備，在設計上可能會存在一些缺陷。例如廚房、衛生間未經統一設計，煙道和排水排汙管道沒有預留空間，則有可能出現滲水、排煙排汙不暢等情況發生。地磚也可能因為設計不統一標高不同，在接口處出現高低不平，影響美觀和使用。這些缺陷在原本設計為兩套房，後來改造成一套房的單位中普遍存在。修改設計對開發商是難事且增加成本徐楓 美聯物業全國研究中心總監因為不再受房票需求限制，對購房者更方便，但對發展商而言，修改設計是一件非常麻煩的事。最可能出現問題的環節在於基本管道，但是現在大多數設計都會預留管道位置，因此只是修改設計增加了成本。而購房者使用時基本不會受到改造的影響，因為銷售的時候已經完成了修改，經過報批和驗收合格的房子應該能夠避免問題。專題策劃/統籌：南都記者 左娟專題採寫：南都見習記者 詹燕燕 謝秀鎏 記者 王莎莎 實習生 金楓存倉