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新界洪水橋發展的新規劃，迷你倉在昨日展開了第二期的公眾諮詢。這個總面積826公頃、地積比率為3.5倍至8倍的新發展區，是一個全面性的區域規劃，既有西鐵站，有公路連接西部公路，亦有購物商場、酒店、辦公室，預算可以製造出10萬個工作職位，公營和私營房屋的比例是49﹕51，當然是一個美好的大計。問題在於，這個美好的計劃，將會在6年後才展開工程，預算最快可以在2024年入伙。換言之，這是一個「遠水不能救近火」的計劃，當它開始上馬，開始解決嚴重短缺的房屋問題時，梁振英政府早就已經不在，而今日的問責官員只怕也統統下台了。現政府土地政策做對這個洪水橋新發展區的問題，恰恰就是今日香港房屋問題的最佳寫照。第一個問題在：土地規劃的發展，從計劃到正式建屋完成，需要七、八年，十年，甚至是以上的時間，所以所有的土地發展方案，都是長期計劃，沒有短期能夠完成的。我們常常用一句古諺來作比喻﹕「七年之病，求三年之艾。」在房屋政策方面，永遠是前人種樹後人涼，董建華的「八萬五」，被千夫所罵，但是其成果，卻由曾蔭權來作收成，曾蔭權的袖手不做，卻由梁振英去吃這個苦果。此所以，一說到房屋政策，我們只能對曾蔭權的腐敗無能口誅筆伐，因為這的確是由他留下來的爛攤子。而就梁振英而言，他的誠信欠缺、管治能力不足，是無法否認的事實，但是，我們卻一直堅持，他在房屋政策方面，大體上是走對了路，是他唯一有成就的政績。相反來說，很多市民、政客、評論員，把現時的房屋問題賴在梁振英的身上，是不對的，因為今日的房屋問題，是上手的錯，而梁振英在房屋方面的政績，收穫期，或者是災禍期，得在他的任期結束之前，以及下一屆政府，去作承受。簡而言之，土地政策和房屋政策都是長期政策，如果照目前的政治氣候，凡事都用短視的目光去看，只會像董建華政府，以及曾蔭權政府一般的錯法，徒然令到「後人亦復哀後人」，不停的犯錯下去而已。第二個問題在於：由於市區的地皮大致上已經用盡了，縱使是舊區重建，也會遇上道路交通、基建不足、人口密度過密等等的問題。所以，香港的發展土地空間，主要在新界，這是無法避免的事實。中原地產的施永青先生的說法：「現時香港人的戶均居住面積只有五、六百呎，新加坡則有約一千呎文件倉要香港人住得如新加坡一樣好。起碼要把香港住宅用地翻一番，即起碼要開發多幾個沙田與荃灣之類的新市鎮。政府現時打算發展的新界東北與新界西洪水橋的土地，即使順利完成，也沒法滿足香港人的住屋需要。」換個說法，今日香港的土地缺口實在太大，所以政府必須使用很大的力度去發展土地，現時簡直是接近「盲搶地」的態度，大量發展，還是供不應求。反對派提出的反對發展某幅土地的理由，往往是「為甚麼要發展A地區，不發展B地區呢」？例如說，為甚麼要發展新界東北，而不去發展政府現有的荒廢土地，又或者是高爾夫球場呢？答案是：由於缺口太大，所以正確的態度應該是：「既要發展A地區，也要發展B地區」。反對派提出的角度是很好的：政府為甚麼不去考慮粉嶺高爾夫球場，為甚麼不去善用政府荒廢不用的土地呢？多謝他們的提醒，方才令到政府又多出了幾個有效的選擇。可是，這並不代表，東北地區可以因此而不需要發展。第三個問題是：洪水橋的發展方向，是全方位的，從商業到道路，到公營及私營住宅，甚麼都有。香港的土地缺口，也是全方位的，從住宅，到商業樓宇，以至於學校、文娛設施，從私樓到公屋，甚至是道路，甚至於堆填區，也是世界城市之中(按照汽車數目比例)最低的。所以，我們一直反對政府的「盲搶地」，意圖連學校土地也搶走了，用來建住宅，這是挖肉補瘡，只會把事情弄得更壞。草根多易變悲情城市第四個問題在於：一個城市，一個新發展地區，需要的是平衡發展，如果把新發展土地單單用來大建居屋和公屋，而忽略了私樓，一來會導致這個地區的低下階層太多，購買力不足，太過「悲情」，天水圍和東涌就是前車之鑑了。況且，如果政府的發展集中於公屋和居屋，私樓的供應太少，這亦解決不了樓價太高的問題。所以，一個新發展地區必須有著合適的公私樓比例。在洪水橋發展規劃，這比例是49﹕51，這個比例是否合理，則有待數據去作支持，暫時是未可妄下判斷的。無論如何，梁振英政府的土地和房屋政策，是走上了正路，從取消勾地政策，大力發展土地，都是正確的做法，只不過，要想這些正確的做法奏效，發揮威力，造福市民，那是好幾年之後的事了，梁振英究竟能不能享受到其成果，抑或是像當年的董建華一般，種樹來給曾蔭權乘涼，實在是未知之數。存倉